Mercado imobiliário – Uma bolha a rebentar?

por Carlota Gouveia

carlota.gouveia@inodev.pt

A atividade imobiliária e os ativos que a compõem representam uma das bases da sociedade atual. Notavelmente, esta atividade implica a intervenção de vários agentes que atuam desde o planeamento até à gestão e manutenção dos imóveis, provocando assim, o envolvimento de vários setores de atividade. Por esta razão, o setor imobiliário apresenta-se como um indicador-chave de desenvolvimento de uma região. 

A nível mundial, o mercado imobiliário foi avaliado em 17,57 triliões de dólares em 2021 e pode ser dividido em 4 áreas principais: residencial, comercial, industrial e terrenos. Nestes segmentos, os negócios relacionados com a comecialização de terrenos apresenta a maior quota em termos de receitas (45%), seguido dos segmentos comercial (27%), residencial (21%) e industrial (7%).

O segmento da comercialização de terrenos tem um peso significativo no total do setor, mas é o residencial que tem capturado mais a atenção do público em geral, maioritariamente devido ao progressivo aumento de preços que temos vindo a testemunhar. Em 2021, o mercado residencial global foi avaliado em 3,69 triliões de dólares e espera-se que atinja os 5,85 triliões até 2030. 

Este aumento generalizado no valor das casas, está a criar um fenómeno denominado de “Housing Bubble” – estas bolhas ocorrem quando há uma valorização indiscriminada dos imóveis. Segundo um estudo efetuado pela Bloomberg Economics, na qual analisou 19 países da OCDE, os paises com maior risco de bolha imobiliária são a Nova Zelândia, seguida da República Checa, Hungria, Austrália, Canadá e Portugal. Os indicadores de avaliação das bolhas foram: os rácios preço das casas (rendas e preço das casas/rendimentos); o crescimento real dos preços das casas; o crescimento nominal dos preços das casas; e, ainda, o crescimento do crédito à habitação. Em Portugal, há dois indicadores que se destacam: o preço das casas é 56% superior ao das rendas e quase 47% superior ao rendimento das famílias. 

Nos restantes países europeus esta tendência é também notória, maioritariamente devido aos aumentos sucessivos nos custos de energia, na mão-de-obra e nos materiais de construção, decorrentes também da aparentemente infindável guerra na Ucrânia. 

Na UE, entre 2010 e 2021, testemunhámos um aumento de 37% nos preços das casas. O Reino Unido apresentou o valor médio de transação mais elevado da europa de 4,905 €/m2, seguido da Austria com um valor médio de 4,782 €/m2 e a França com 4,639 €/m2. Mesmo assim, Portugal é, ainda, um dos países com um valor de transação médio mais barato (1,537 €/m2). 

Em Portugal o preço das casas nos centros urbanos tenderá a aumentar porque a oferta não será suficiente para toda a procura, dado as restrições no espaço existente que pode ser utilizado para a construção de habitações.

O risco de bolha imobiliária é iminente: o aumento das taxas de juro diretoras, a subida da taxa de inflação, aliado ao risco de recessão global poderão levar o mercado a tremer, mas quando é que esta bolha irá rebentar permanece ainda em debate.

Fontes:

at-property-index-2022-final.pdf (deloitte.com)

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index
https://www.businesswire.com/news/home/20220714005512/en/Global-Real-Estate-Market-2022-to-2030—Size-Share-Trends-Analysis-Report—ResearchAndMarkets.com
https://www.grandviewresearch.com/industry-analysis/real-estate-market
https://www.thebalancemoney.com/real-estate-what-it-is-and-how-it-works-3305882

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